소규모주택정비 관리계획 관련 글 수집

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■토지이용계획
(서울특별시 도시관계획 재정비보고서_2012)
- 지속가능한 발전을 위하여 토지자원의 유지관리를 원칙으로 함
- 신규 토지수요는 기성 시가지의 효율적인 활용으로 해소
- 토지는 입지특성을 고려하여 체계적이고 정교하게 관리
- 에너지 절약형 토지이용체계 구축
- 
-  주민생활의 질 향상과 계획적인 필요성을 반영하여 토지이용계획 수립
-  주거관리계획상 노후불량주택 밀집지역에 해당하는 곳을 정비예정구역으로 선정하고 유형에 따라 특별관리구역, 주거환경정비구역, 주거기능 개선구역으로 나누어 수립하고 있다.
-  토지이용 유형에 따라 자연경관의 보호가 필요한 곳에 대해서는 규제적 토지이용, 대중교통의 이용증진과 한정된 토지의 효율적 이용, 적정규모의 개발유도와 적정밀도 유지를 위한 토지이용계획을 유도하고자 하였다.
- 고령화 및 노후화, 에너지 및 환경문제 등 거대 트렌드에 대응하기 위한 토지이용 방향
- 대중교통 인프라를 활용하여 탄소배출을 억제하고 편리한 도시환경을 구현하기 위해서는 대중교통 인프라에 접근이 용이한 역세권 중심의 토지이용 방향설정이 중요
- 지정목적에 부합하는 건축행위는 유도하되 부합하지 않는 건축행위는 규제함으로써 개별적인 토지이용과 건축행위로 인한 외부불경제를 최소화하여 효율적인 토지이용 도모
- 토지이용의 방향은 지속가능한 발전을 위하여 한정된 토지자원을 효율적으로 활용할 수 있도록 설정해야 한다.
- 에너지절약형 도시의 구현을 위하여 역세권 및 기반시설이 충분히 갖추어진 지역을 중심으로 토지이용의 고도화를 우선적으로 추진하는 토지이용계획 수립이 필요하다.
- 용도지역별 총량을 추정하고 이를 지역의 특성에 맞추어 계획적으로 관리할 수 있는 토지이용방안 마련이 요구
- 서울의 한정된 토지자원을 지속가능하게 관리하면서 추가적인 토지수요를 수용하기 위해서는 중장기적인 관점에서 합리적이고 계획적인 토지이용전략이 필요하다
- 블록단위의 연속적 토지이용 및 적정규모의 개발을 유도하는 것이 필요하다

(2020 토지관련주요법령_경기도)
- 국가와 지방자치단체는 국토의 무질서한 개발을 방지하고 국민생활에 필요한 토지를 원활하게 공급하기 위하여 토지이용에 관한 종합적인 계획을 수립하고 이에 따라 국토 공간을 체계적으로 관리하여야 한다.
- 시가지의 무질서한 확산방지, 계획적이고 단계적인 토지이용의 도모
- 토지이용계획을 수립할 때에는 주간 및 야간활동인구 등의 인구규모, 도시의 성장추이를 고려하여 그에 적합한 개발밀도가 되도록 할 것
- 녹지축‧생태계‧산림‧경관 등 양호한 자연환경과 우량농지, 문화재 및 역사문화환경 등을 고려하여 토지이용계획을 수립하도록 할 것
- 수도권안의 인구집중유발시설이 수도권외의 지역으로 이전하는 경우 종전의 대지에 대하여는 그 시설의 지방이전이 촉진될 수 있도록 토지이용계획을 수립하도록 할 것
- 도시의 개발 또는 기반시설의 설치 등이 환경에 미치는 영향을 미리 검토하는 등 계획과 환경의 유기적 연관성을 높여 건전하고 지속가능한 도시발전을 도모하도록 할 것

(지구단위계획수립지침_국토부)
- 지구단위계획은 관할 행정구역내의 일부지역을 대상으로 토지이용계획과 건축물계획이 서로 환류되도록 함으로써 평면적 토지이용계획과 입체적 시설계획이 서로 조화를 이루도록 하는데 중점을 둔다.
-  해당 지역 및 인근 지역의 토지 이용을 고려한 토지이용계획과 건축계획의 조화
- 주거용지는 양호한 주거환경과 적정한 밀도가 유지되도록 한다.
- 공업용지는 주변지역의 여건이나 수용인구의 특성에 맞는 자족기능을 확보하고 자동차 정비시설, 음식물제조시설 등을 집단화하여 유지하는데 필요한 면적으로 하되, 구역내 모든 지역에서 접근이 가능하도록 공업용지를 분산배치하는 것이 바람직하다.
- 녹지용지는 쾌적한 주거환경을 조성하는데 필요한 근린공원․어린이공원․완충녹지․경관녹지․광장․보행자전용도로․친수공간 등으로 구획한다.

(2019년 토지업무편람)

(도시주거환경 정비계획 수립지침_국토부)
- 토지이용계획은 토지이용의 효율성을 증대하고 도시별·지역별 특성 그리고 현재의 토지이용 상황, 기반시설의 용량과 주변 환경과의 연속성 등을 종합적으로 고려하여 계획하여야 하며 주변 및 연접한 지역의 개발계획이 있을 경우에는 반드시 연계할 수 있도록 계획한다.


■정비기반시설
(서울특별시 도시관리계획 재정비보고서_2012)
- 생활권별로 적정 기반시설 확보율이 서울
- 시 평균을 밑도는 경우 서비스 소외지역으로 도출하고 이런 지역에 우선적으로 집행하도록 우선순위를 조정한다.
- 입지요건과 기반시설 부담계획은 용도지역 상향 수준에 따라 차등적으로 규제하고 있다.
- 국토법에서는 도시계획구역 안에서 도시계획시설을 지하․지상․공중․수중 등에 도시기반시설을 설치하고자 할 때에는 도시관리계획으로 이를 결정하여야 한다. 또한 건축물인 도시계획시설은 국토법에서 규정하고 있는 건폐율, 용적률, 높이 등의 법규를 준수하여야 한다.
- 또한 과거 간선도로 등의 우선 설치 등 성장 위주의 기반시설 정책에서 탈피하여 주민의 삶의 질과 밀접한 공원, 녹지 등의 시설을 우선적으로 설치할 수 있는 방안이 모색되어야 할 것이다

(지구단위계획수립지침_국토부)
- 지구단위계획은 난개발 방지를 위하여 개별 개발수요를 집단화하고 기반시설을 충분히 설치함으로써 개발이 예상되는 지역을 체계적으로 개발․관리하기 위한 계획이다.
- 도시지역외에서 수립하는 지구단위계획은 주거․산업유통․관광휴양 기능의 증진 및 육성 등 그 목적에 따라 기반시설의 종류․건축기준 등 계획의 항목이나 상세정도를 다르게 할 수 있다. 
- 도로, 상․하수도, 전기공급설비 등 기반시설의 처리․공급 수용능력과 건축물의 연면적이 적정한 조화를 이루도록 하여 기반시설 용량이 부족하지 아니하도록 한다
- 기존 지구단위계획구역 내의 기반시설에 관한 계획의 변경이 필요한 경우에는 기반시설변경에 따라 주변지역에 미치는 영향을 면밀하게 검토하여 지역주민 등 이해관계자간에 분쟁이 없도록 하여야 한다.
- 주민제안의 타당성을 판단함에 있어 주민제안의 목적이 지구단위계획을 통한 용도지역의 변경에 목적이 있는 경우에는 당해 구역의 개발밀도에 맞는 기반시설이 충분히 확보되었는지, 주변지역에 미치는 환경적 영향은 없는지 등을 종합적으로 검토하여 이의 수용여부를 결정하여야 한다. 
- 마을의 정비 및 산업시설 유지에 필요한 최소한의 기반시설
- 기반시설의 용량을 산정하는 경우에는 다음 사항에 유의한다. 
- 당해 구역의 상주인구, 상근인구 및 이용인구를 참작하여 이에 맞도록 한다. 
- 도로 등 지구단위계획구역에 설치하는 시설이 주변지역의 공급시설로 활용되는 경우에는 도시․군기본계획 및 도시․군관리계획을 참조하여 주변지역이 앞으로 어떻게 개발되고 성장할지 그 가능성을 함께 고려한다.
- 도로, 상․하수도, 전기 등 공급처리시설의 용량은 건축물의 용도․용적률․높이 등과 연계하여 산정한다.
- 기반시설을 계획하는 때에는 에너지 및 자원의 절약과 재활용에 관한 사항을 고려하여 환경친화적으로 조성되도록 한다. 
- 기반시설 중 공공성이 강한 유치원, 통신시설 등은 구체적인 건축물의 용도로 지정할 수 있다.  (기반시설 기부채납)
- 기반시설 기부채납 운영기준은 개발사업자에게 과도한 기부채납(공공시설 무상귀속 포함) 요구를 방지하기 위하여 규정한 사항으로 개발사업을 시행함에 있어 공공성의 확보와 적정 수준의 개발이익이 조화될 수 있도록 하고, 개발사업자의 정당한 재산권 행사를 제한하거나 사업 추진에 지장을 초래하는 과도한 기부채납은 지양한다.
- 동 운영기준은 지구단위계획입안 및 결정권자와 개발사업자 등이 기반시설 기부채납을 협의하여 결정함에 있어 적용하는 기준으로 지방자치단체장은 본 기준의 범위내에서 지역여건 또는 사업의 특성 등을 고려하여 자체 실정에 맞는 별도의 기준을 마련하여 운영할 수 있다.
- 원칙적으로 당해 개발사업과 관련이 있는 기반시설을 기부채납 하도록 하고 특별한 사유가 없는 한 해당 사업과 관련이 없는 기부채납은 지양한다. 
- 기부채납 시설은 개발사업 대상지 및 주변지역 주민들이 편리하게 이용할 수 있는 위치에 입지하도록 하고, 개발사업 대상지내 건축물 등을 위해 배타적으로 이용될 우려가 있는 지역은 배제한다. 
- 기부채납 시설은 그 시설의 기능을 충분히 수행할 수 있는 적정규모로 계획하고, 기반시설의 효용성이 낮은 자투리형 토지의 기부채납은 지양하여야 한다.
- 공원 및 녹지는「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」에 따른 공원 및 녹지의 설치기준에 따라 설치하여야 한다.
- 공원면적과 완충녹지, 경관녹지, 광장, 보행자전용도로, 친수공간, 유수지 등 오픈스페이스의 총면적은 다음의 기준에 따라 확보하여야 하며, 개발단계별로 적절하게 공급되어야 한다.
(2019년 토지업무편람)
- 사업시행자는 개발·실시계획 수립 시 입주영향권별로 기반시설, 편익시설 설치계획 수립
- 사업시행자는 개발·실시계획 수립(변경) 시 입주민의 관점에서 발생할 수 있는 영향 분석 및 대책 마련
- 오픈스페이스 확충-공원은 거리, 규모 등을 감안, 일정 수준 이상으로 균등히 배분


(도시주거환경 정비계획 수립지침_국토부)
- 정비기반시설의 설치계획은 전체적인 정비기반시설 종류에 대한 현황을 총괄로 작성하고 상·하수도, 전력·통신·가스 등의 공급처리시설계획 위주로 작성한다.

(2020 토지관련주요법령_경기도)
- 도시의 개발 또는 기반시설의 설치 등이 환경에 미치는 영향을 미리 검토하는 등 계획과 환경의 유기적 연관성을 높여 건전하고 지속가능한 도시발전을 도모하도록 할 것
- 기반시설계획 등 꼭 필요사항만 포함, 가능한 수립내용의 간소화하여 지역 개발행위 등 경제활동에 미치는 영향 최소화
- 기반시설계획 수립 시 고려사항 : 예상되는 지역 상주‧상근인구 및 이용인구, 도로 등의 시설의 향후 주변지역의 성장방향과 성장 가능성, 도로‧상하수도 등 용량
- 기반시설을 계획 시 에너지 및 자원의 절약에 관한 사항을 고려 환경친화적으로 설치
- 주거가 밀집되는 지역은 학교, 공원, 유치원, 보육시설 등에 대한 시설을 함께 고려
- 도로 등의 기반시설을 계획 시 기존의 기반시설을 우선적으로 활용, 토지소유자 및 이해 관계자 간의 형평성을 최대한 고려하여 효율적이고 합리적인 계획
- 관리주체는 기반시설의 안전성, 사용성, 내구성 등을 종합적으로 고려하여 선제적으로 관리함으로써 노후화에 따른 생애주기비용을 최소화
- 국민의 안전하고 편리한 기반시설 이용을 도모하기 위하여 필요한 종합적인 시책을 수립‧시행
- 관리주체는 국가와 지방자치단체의 시책에 적극 협력하여야 하며, 기반시설의 유지관리와 성능개선에 필요한 재원을 마련해야 함



■공동이용시설
(도시주거환경 정비계획 수립지침_국토부)
- 공동이용시설 설치계획은 「주택법」 및 「건축법」에서 정한 시설별 건축물의 설치면적 기준(상·하한치)을 제시한다.


(2020 토지관련주요법령_경기도)
(서울특별시 도시관리계획 재정비보고서_2012)
(2019년 토지업무편람)
(지구단위계획수립지침_국토부)

■교통처리계획
(지구단위계획수립지침_국토부)
- 교통계획은 발생교통량 예측과 이에 합당한 도로시설의 공급을 통하여 당해 구역의 접근성 향상, 원할한 차량소통, 안전한 차량운행 및 보행 환경을 조성하여 도로에서의 교통사고, 주차혼잡, 통행혼잡 등을 저감하도록 한다.
- 가로망은 입지 및 대지분석을 통하여 당해 구역내 하천․연약지반․지장물 현황과 구역 주변의 도로 교통량 등을 고려하여 계획한다.
- 구역을 몇 개의 가구로 나누어 중심지역과 중심축을 설정하고, 각 가구와 구역의 외부지역을 가장 효율적으로 연계할 수 있는 가로망을 설정한다.
- 가로망을 중심으로 가구 및 획지를 분할하고 각 가구의 위치․규모․형상에 따라 가구내 건축물의 규모․형상․위치를 결정한 후 이에 적합한 주차시설과 가구내 도로를 건축물 주위에 배치한다.
- 구역의 가로망(network)은 주거․공공․편익시설물을 상호 연결시키고 계획구역 외부와 연계되므로 보행자 및 차량의 이동성․접근성․안전성이 고려되어야한다.
- 가구내 도로가 결정되면 가구 진입로 및 교차로를 설정하고 주변도로(가구 외부도로, 구역주변의 간선도로 등)에 미치는 영향을 고려하여 도로시설을 계획한다. 
- 구역의 규모가 크고 여러 개의 대형가구로 이루어져 있는 경우에는 구역내부에서 차량이 원활하게 소통될 수 있도록 가구 또는 사업단위간 동선연결체계를 세운다. 
- 지구단위계획구역안에서 도로를 신설․확장하거나 기존의 도로를 정비하고자 하는 경우 또는 그 도로가 위치하는 지역의 적정하고 합리적인 토지이용을 촉진하기 위하여 필요한 경우에는 도로입체구역을 지정하고 도로와 건축물을 함께 계획할 수 있다.
- 토지이용 및 생활권 계획에 따른 교통량 예측․교통량 배분․도로별 서비스수준 분석 등을 실시하여 도로입체구역을 포함한 도로․철도 등의 교통망․보행동선․주차장, 기타 도로시설물(장애인, 노약자를 위한 편의시설 포함) 등의 계획을 수립한다. 이 경우 지구단위계획구역의 규모가 작거나 교통관련 조사가 곤란한 경우에는 이들 조사를 생략할 수 있다. 
- 주거기능이 포함된 지구단위계획을 수립하는 경우에는 보행자의 안전과 편의를 위하여 보도 또는 보행자전용도로 등이 포함된 교통처리계획을 포함하여야 한다.
(도시주거환경 정비계획 수립지침_국토부)
- 정비구역의 교통처리계획은 도시·군기본계획 및 기본계획 등의 상위계획, 도시·군관리계획, 광역교통계획 등의 교통체계 개선과 관련한 계획을 종합적으로 고려하여야 한다.
- 정비구역의 도로망계획은 정비사업 시행에 따라 증가되는 교통량과 향후 토지이용변화를 수용하고, 주변지역의 교통량과 도로용량 등 주변 간선교통체계와 연계될 수 있도록 수립하여야 한다.
- 정비구역을 포함한 인접지역에 대하여는 교통현황을 분석하고 교통상황이 취약한 경우에는 향후 개선방안을 제시한다.
- 이동과 휴식, 놀이 등의 보행환경을 체계화하고 보행자안전과 쾌적한 이용을 도모할 수 있는 동선체계가 구축되도록 계획한다.
- 공동주차장 설치의 활성화가 필요한 경우 인근 주차장 부지나 공원의 지하주차장 부지 등을 검토하여 사업화방안을 제안할 수 있다.

(2019년 토지업무편람)

(서울특별시 도시관리계획 재정비보고서_2012)

(2020 토지관련주요법령_경기도)
(교통시설)
- 도로 및 철도 등 교통시설은 토지이용계획을 고려하여 결정하고 교통 결절점에는 이용빈도가 높은 시설을 배치하여 토지의 압축적 활용가능성을 높일 수 있도록 함
- 교통시설의 정비를 촉진하고 교통수단과 교통체계를 효율적으로 운영·관리
  ⇒ 도시교통의 원활한 소통과 교통편의 증진
■용도지구·용도지역의 지정 및 변경에 관한 계획
(2020 토지관련주요법령_경기도)
- 용도지구의 신설은 법에서 정하고 있는 용도지역‧용도지구‧용도구역‧지구단위계획구역 또는 다른 법률에 따른 지역‧지구만으로는 효율적인 토지이용을 달성할 수 없는 부득이한 사유가 있는 경우에 한 할 것
- 용도지구 안에서의 행위제한은 그 용도지구의 지정목적 달성에 필요한 최소한도에 그치도록 할 것
- 당해 용도지역 또는 용도구역의 행위제한을 완화하는 용도지구를 신설하지 아니할 것

(서울특별시 도시관리계획 재정비보고서_2012)
(용도지구)
- 용도지구는 국토법에서 정한 용도지구 외에 조례에 따라 추가적인 용도지구를 지정할 수 있으며, 경관․미관․특정용도제한지구를 추가적으로 세분할 수 있다.
- 용도지구는 용도지역 지정에 의한 규제로 해결하기 어려운 특수한 지역의 문제를 해결하기 위해 지정되며, 일반적인 용도지역과 함께 부가적으로 특수목적을 달성하기 위해 중복 지정하는 형태로 운용된다.
- 용도지구는 주로 용도지역 규제를 강화하는 형태를 취하며, 특히 높이와 용도제한 등에 많이 활용되고 있다.
- 용도지구는 용도지역을 보완하는 성격을 가지며, 도시전체를 대상으로 하는 용도지역과는 달리 특정 토지이용 목적을 달성하기 위한 구체적인 토지이용규제 수단으로 활용된다.
- 유사한 토지이용 규제를 담당하고 있는 용도지구가 불필요하게 중첩되어 지정되어 있거나, 용도지역과 용도지구가 중복 규제되고 있는 경우 지정목적과 용도․밀도 등 토지이용 규제 등의 타당성을 검토하여 불필요한 용도지구는 조정을 검토할 필요가 있다.
- 용도지구 지정 이후 여건변화 등에 따라 지정취지를 상실하였거나 이미 지정목적을 달성하여 더 이상 유지가 불합리한 용도지구는 조정을 검토할 필요가 있다.
(용도지역)
- 효율적인 용도지역 관리를 위한 종합적이고 체계적인 용도지역 변경 원칙 및 기준 마련이 필요하다.
- 용도지역 조정을 검토할 수 있는 지표개발 및 용도지역 변경사례의 모니터링 등을 통해 객관적이고 합리적인 용도지역 관리방향 및 기준을 마련하고자 하였다.
- 체계적인 용도지역 관리를 위해 기존의 산발적인 용도지역 변경기준을 통합․보완하고, 현장중심적인 용도지역 관리를 위해 계획수반이 어려운 소규모 대상지에 대한 관리기준을 제시하였다.
- 지구단위계획 수립 시 용도지역 상향을 검토하기 위한 물리적인 요건은 주로 입지적 요건과 기반시설 부담계획에 따라 결정된다고 볼 수 있다.
- 지구단위계획 수립 시 자치구 및 해당지역 주민들이 납득할 수 있는 용도지역 변경의 원칙 및 기준을 제시할 필요가 있다.
- 향후 정비사업 시 용도지역 변경은 임대주택 건설, 서민 주거안정을 위한 기존 주택수 이상의 공급, 지역 내 필요한 기반시설 확보 등 공익성이 담보되는 사업에 한해 제한적으로 1단계 상향을 검토하는 것이 필요하다.
- 유사한 토지이용 규제를 담당하고 있는 용도지구가 불필요하게 중첩되어 지정되어 있거나, 용도지역과 용도지구가 중복 규제되고 있는 경우 지정목적과 용도․밀도 등 토지이용 규제 등의 타당성을 검토하여 불필요한 용도지구는 조정을 검토할 필요가 있다.
- 지역특성을 반영한 계획의 차별화를 위해서는 먼저 용도지역 상향을 목적으로 지구단위계획을 수립하는 것을 지양하고, 지역특성에 따라 지구단위계획의 수립목적을 달성할 수 있는 토지이용규제 차별화 방안이 요구된다.
- 향후 정비사업 시 용도지역 변경은 임대주택 건설, 서민 주거안정을 위한 기존 주택수 이상의 공급, 지역 내 필요한 기반시설 확보 등 공익성이 담보되는 사업에 한해 제한적으로 1단계 상향을 검토하는 것이 필요하다.
- 용도지역제의 운영목적
  첫째, 지정목적에 부합하는 건축행위는 유도하되 부합하지 않는 건축행위는 규제함으로써 개별적인 토지이용과 건축행위로 인한 외부불경제를 최소화하여 효율적인 토지이용을 도모
  둘째, 건축물의 용도나 용적률에 대한 규제를 통해 도로 교통의 혼잡을 완화하고, 건폐율․용적률․높이 등의 제한을 통해 충분한 일조와 통풍을 제공함으로서 시민 건강과 복리증진을 도모
  셋째, 다원화된 개발환경 속에서 일정지역 내 건축물의 기준과 수준을 정하여 해당지역에서 건축되는 건축물의 물리적․환경적․경관적 수준을 관리․제어함으로써 개인의 재산권 보호 및 도시환경을 일정수준 이상으로 관리 및 유도
- 용도지역제는 일정한 지역의 건축물의 용도, 밀도 등의 기준과 수준을 정하여 개인의 일상생활에서 필요한 제반환경 제공과 사유재산을 보호하고 필요한 경우 규제하는 기능을 갖는다. 정책적인 측면에서는 도시의 토지이용 방향을 통제하여 공공정책 수행의 방향으로 유도하는데 그 목적이 있다. 특히, 도시규모가 커지고 사회가 점차 복잡해짐에 따라 도시관리 수단으로서의 용도지역제의 중요성이 더욱 부각되고 있다.
- 향후 용도지역 변경을 수반하는 정비사업 추진 시 입지적 특성 외에도 기존 세입자 대비 공급 세대수, 소형주택 및 임대주택 비율 등 계획적 요소를 고려한 용도지역 변경기준 마련이 필요할 것으로 판단된다.
- 용도지역별 총량을 추정하여 계획적으로 관리
- 용도지역의 관리는 지정취지에 맞게 운영하도록 한다.
- 일반주거지역은 쾌적하고 편리한 주거지 조성을 위해 지형, 기반시설, 경관 등을 고려하여 용도와 밀도를 세분하여 관리할 수 있는 지침과 기준마련이 필요하다. 준주거지역은 역세권 장기전세주택 등 도심형 주거와 중․저밀의 상업․업무․주거기능을 보완하기 위한 복합용도지역으로 관리하도록 한다.
- 상업지역은 고밀의 상업․업무용도로 지정하여 고용창출을 통한 지역경제 활성화 및 중심지 육성을 유도하도록 관리한다. 또한 중심지 위계별로 근린상업, 일반상업, 중심상업지역 등 세분화된 상업지역을 적절하게 활용할 수 있는 기준과 지침 마련이 필요하다.
- 준공업지역과 녹지지역은 가급적 현행 용도지역을 유지하도록 한다. 용도지역 조정은 반드시 상위 및 관련계획을 근거로 하여 제한적으로 검토하도록 하고, 대상지 특성과 주변지역에 미치는 영향을 고려하여 적정한 용도와 밀도로 개발을 유도할 필요가 있다.
- 향후 용도지역의 운영은 지역특성 및 수요를 고려하여 다양하고 세분된 용도지역 지정을 유도할 필요가 있다.
- 예측 가능한 도시관리를 위한 용도지역 조정기준 마련 필요
- 향후에는 용도지역 간 변경 및 용도지역 내 종변경 등 세분화 된 용도지역 조정수요가 증가할 것이다. 특히, 기성 시가지에서 소규모로 변경되는 사례가 늘어날 것으로 예상되어 이에 대한 선제적인 대응방안의 마련이 필요하다.
- 향후 서울시의 용도지역이 여건변화에 유연하게 대응하고, 현장중심의 도시관리를 위해서는 소규모 경미한 용도지역의 변경을 위한 용도지역 조정기준 마련이 요구된다.
- 용도지역 조정 및 체계적인 관리를 위해서는 무엇보다 용도지역 조정 이전과 이후에 대한 모니터링 작업이 병행되어야 한다.
- 변경 이후 발생하는 문제점과 긍정적인 효과 등을 분석하여 용도지역 조정조건 및 기준을 지속적으로 개선해 나갈 수 있는 체계가 마련되어야 한다.
- ------------------용도지역 관리방향------------------
- 주거지역 : 기성 시가지 내 밀도관리를 통한 공급
- 상업지역 : 관리지표와 중심지 체계를 고려한 상업지역의 관리
- 준공업지역 : 미래 신산업공간으로서의 역할강화를 위하여 총량을 유지
- 녹지지역 : 서울의 지속가능성을 위하여 녹지감소의 최소화

- 1) 용도지역 관리원칙
- 원칙 1: 용도지역별 지정목적에 부합하도록 관리한다.
  국토법에 따라 분류된 주거지역, 상업지역, 준공업지역, 녹지지역 등 해당 용도지역 지정취지와 목적에 따라 해당 기능이 원활하게 발휘될 수 있도록 관리한다. 아울러 도시기본계획의 미래상, 공간구조 개편, 핵심이슈 등을 실현하고, 지구단위계획, 정비계획, 도시개발사업계획, 도시계획시설계획 등 개별 도시관리계획이 용도지역 지정목적과 정합하여 운영될 수 있도록 관리한다.
- 원칙 2: 용도지역 조정기준을 마련하여 예측가능성을 제고한다.
  도시관리계획 수립지침에서 제시하고 있는 용도지역별 관리기준을 서울시 특성에 맞게 구체화하고, 각종 계획 및 사업지침에서 개별적으로 운영하고 있는 용도지역 관리의 통합적 기준을 마련한다. 또한 용도지역별 지표관리를 통하여 객관적이고 합리적으로 용도지역을 관리하고, 매년 단위로 용도지역 변화량과 조정사유 등을 분석하는 상시 모니터링 시스템 구축을 통해 합리적인 대응방안을 제시하도록 한다.
- 원칙 3: 지역특성을 고려하여 용도지역을 관리한다.
  구릉지, 수변, 자연환경, 역사문화자원, 경관관리가 필요한 지역 등 서울의 자연 및 문화자원의 특성을 지닌 지역은 유지관리를 원칙으로 특별하게 관리한다. 지역별 지형, 입지특성, 경관 및 주변지역과의 관계 등을 반영하여 동일한 용도지역 내에서도 밀도와 용도를 차등적으로 관리할 수 있도록 한다. 용도지역 상향은 주변지역의 경관, 자연지형, 기반시설 등 용도지역 상향에 따른 부작용이 미미한 지역에 한해서 공공주택 공급 및 고용창출 등 공공성을 조건으로 검토할 수 있도록 한다.
2) 주거지역 관리방향
- (1) 주거지역 지정목적과 변화된 여건을 고려한 관리
   전용주거지역은 자연환경과 조화된 저층․저밀의 양호한 주거지 보호, 다양한 유형의 주택수요에 부응 등을 위해 타용도지역으로 변경을 엄격히 제한하고, 양호한 전용주거지역의 특성을 유지하기 위해 적극적으로 관리한다. 
   일반주거지역은 종세분화 취지에 부합하는 적정 주거밀도, 높이 등을 우선적으로 고려하여 관리하고, 양호한 주거환경에 저해되는 용도유입으로 인한 주거지 동질성이 상실되지 않도록 관리한다. 특히 정비사업은 일반주거지역의 종별 밀도 및 층수체계 내에서 도시․주거환경정비기본계획과 정합성 있게 추진하도록 한다. 
   준주거지역은 역세권을 중심으로 장기 전세주택 도입 등 도심형 주거와 상업․업무기능을 보완하기 위한 복합용도지역으로 관리될 수 있도록 유도한다.
- (2) 양호한 주거환경 유지를 우선적으로 고려
  국토법상 주거지역은“거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위해 필요한 지역”으로 양호한 주거환경 유지가 가장 우선적으로 고려되어야 한다. 따라서 저층의 양호한 주거지는 보존될 수 있도록 적극적으로 관리하고, 용도지역 변경을 통한 공동주택 위주의 획일적 개발을 지양할 필요가 있다. 특히 양호한 단독주택이 유지 보존되고 있는 전용주거지역은 지역특성 보존, 주택유형의 다양화, 최근 단독주택 수요증가 등을 고려할 때 유지․보존하는 것을 원칙으로 한다. 아울러 서울의 주거지 중에서 구릉지변과 수변 주거지, 역사문화가 깃든 전통적인 주거지 등에 대해서는 서울의 정체성을 유지․강화하고 쾌적한 주거환경을 유지할 수 있도록 용도지역 변경을 제한하도록 한다.
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- 첫째, 용도지역 변경은 서울시 도시기본계획, 생활권 계획 등 상위계획 및 관련계획 등 계획적 근거에 따라 검토하도록 한다.
- 둘째, 지구단위계획, 정비계획 등 도시관리계획 수립을 전제로 용도지역 변경 목적 및 필요성, 용도지역 변경기준과 부합여부, 주변지역에 미치는 파급효과 등을 고려하여 결정하도록 한다.
- 셋째, 용도지역 상향 검토 시 지역특성, 도시 및 자연경관, 용도지역 지정목적 등을 고려하여 주변지역 파급효과를 최소화하도록 계획한다.
- (1) 용도지역 조정검토 요건
- 용도지역 조정은 다음의 요건 중에서 어느 하나에 해당하는 경우 검토할 수 있다.
- ① 법령 제‧개정 및 관련계획에서 조정 필요성을 제시한 경우
   ⁃도시기본계획 등 상위계획과 지구단위계획 및 도시계획사업 등 도시관리계획의 실현을 위해 용도지역 조정 필요성을 제시한 경우
   ⁃중심지발전계획, 생활권계획 등 서울시 차원의 종합계획의 성격을 가진 관련계획에서 용도지역 조정 필요성을 제시한 경우
   ⁃관련 법령의 제․개정으로 인해 용도지역 조정이 필요한 경우
- ② 여건변화에 대응하기 위하여 정책적으로 판단한 경우
   ⁃서울시 주요 정책실현을 위해 필요한 경우
   ⁃인근의 대단위 개발사업 완료 또는 개발계획 확정, 역세권 형성 등으로 토지이용이 변화하거나 변화가 예상되는 경우
   ⁃수해 등 재해방지를 위하여 용도지정 조정이 필요한 경우(단, 건축규모는 재해 방지 등 목적 달성을 위한 최소한도의 범위 내로 제한)
   ⁃용도지역의 지정취지, 지역여건, 도시계획적 규제 등과 현저히 부합하지 않다고 판단되는 소규모 용도지역의 경우

(지구단위계획수립지침_국토부)
- 지구단위계획에서 용도지역․용도지구는 그 지역의 교통 및 기반시설, 잠재력, 주변환경 등과 도시․군기본계획에 나타난 토지이용계획의 기본방향 등을 함께 고려함으로써 지구단위계획구역의 토지이용과 시․군 전체의 토지이용계획 및 기반시설의 용량과 조화를 이루도록 한다. 
- 지구단위계획으로 주거․상업․공업․녹지지역과 용도지구사이의 용도변경은 할 수 없다. 다만, 주거․상업․공업․녹지지역과 도시지역내 용도지구의 테두리안에서 세분화된 용도지역을 변경하는 것(예, 일반공업지역→준공업지역)과 세분화된 용도지구를 변경하는 것(예, 자연경관지구→시가지경관지구)은 할 수 있으며, 2-2-4(4) 및 2-2-4(5)에 따라 수립하는 지구단위계획으로 주거․상업․공업․녹지지역 간 용도지역 변경은 할 수 있다.
- 후단에 따라 용적률이 높아지거나 건축제한이 완화되는 용도지역으로 변경되는 경우 또는 법 제43조에 따른 도시‧군계획시설 결정의 변경 등으로 행위제한이 완화되는 사항이 포함되어 있는 경우에는 해당 지구단위계획구역 내 기반시설의 부지를 제공하거나 기반시설을 설치하여 제공하는 것을 고려하여 용적률 또는 건축제한을 완화할 수 있도록 계획할 것. 
- 지구단위계획구역안에 일반주거지역이 있는 경우에는 이를 제1종일반주거지역․제2종일반주거지역 또는 제3종일반주거지역으로 세분하여 지정한다.  
- 세분화된 용도지역․용도지구를 변경하고자 하는 경우에는 주변지역의 토지이용실태에 대한 조사를 실시하고 반드시 그 변경사유를 명시하며, 녹지지역과 같이 저밀개발 또는 보전을 위주로 하는 지역의 주변지역이 고밀개발되지 않도록 유의한다. 
- 용도지역․용도지구를 변경하고자 하는 경우에는 건축물의 용도․밀도․높이 등 건축물에 관한 계획과 경관계획 등 다른 부문별계획도 함께 고려하여, 건축계획과 기반시설이 조화를 이루고 시․군 전체의 경관이 향상됨으로써 쾌적한 구역환경에 도움이 되도록 한다. 

(도시주거환경 정비계획 수립지침_국토부)
- 정비구역의 용도지역·지구 등의 특성을 고려하여 적절한 용도를 지정할 수 있으며. 법상 허용되는 용도라 하더라도 입지특성상 계획 목표에 맞지 않는 경우에는 용도를 제한할 수 있다.

(2019년 토지업무편람)
■건폐율·용적률 등 건축물의 밀도계획
(지구단위계획수립지침_국토부)
- 정비구역 및 택지개발예정지구에서 시행되는 사업이 완료된 후 10년이 경과한 지역에 수립하는 지구단위계획은 기존의 기반시설 및 주변환경에 적합하고 과도한 재건축이 되지 않도록 하여야 한다. 이 경우 지구단위계획의 내용중 용도지역 또는 용도지구의 결정, 건축물의 건폐율․용적률, 건축물의 높이의 최고한도 또는 최저한도에 관한 사항은 당해 지역에 시행된 사업이 완료된 때의 내용을 유지함을 원칙으로 한다. 다만, 당초 사업 시행시에 비하여 상주인구, 상근인구 및 이용인구의 현저한 증가, 건축물의 노후화 등 변화된 여건을 반영하되 개발규모가 과도하게 증대되지 않도록 한다.
- 건폐율과 용적률은 대지별로 산정하되, 스카이라인의 형성, 구역중심지 조성 등을 위하여 필요한 경우 3-1-8에 따라 세분된 용지단위로 산정 할 수 있다.
- 도시ㆍ군계획시설에 해당하는 도로․광장 및 공원용지의 면적은 건폐율 또는 용적률의 산정을 위한 대지((1)에 따라 하나의 대지로 보는 용지를 포함한다)의 면적에 이를 산입하지 아니한다. 
- 녹지․공개공지 등이 적절히 확보되어 보행공간 및 녹지공간이 확충되도록 건폐율을 따로 정할 수 있다.
- 지구단위계획구역내의 인구수용규모와 기반시설 용량을 감안하여 적절한 건축규모가 되도록 한다. 
- 경관에 통일감을 부여하고 스카이라인에 변화를 주기 위하여 건축물의 높이를 가구별․획지별로 따로 정할 수 있다.
- 지구단위계획으로 당해 구역에 적용되는 건폐율․용적률 및 건축물의 허용용도 기준을 완화할 수 있다는 것을 감안한다.
- 건폐율은 대지내 공개공지의 확보나 인접대지경계선에서 띄어야 할 거리(공동주택단지에서는 인동간격), 전면 건축선 후퇴, 조경확보면적의 기준,  옥외주차장의 확보규정 등에 따라 제한되므로 이들 조건을 함께 고려한다.  
- 쾌적한 주거환경을 조성할 필요가 있는 때에는 건폐율을 강화할 수 있다. 
- 용적률계획은 가급적 가구단위로 최대한도의 용적률을 제시할 수 있으며, 동일 가구안에서도 허용범위를 다르게 제시하여 융통성을 부여할 수 있다. 
- 획지단위로 용적률을 제시할 필요가 있는 경우에는 기반시설의 용량을 결정할 때에 사용한 구역전체의 개발밀도를 기준으로 하되, 건축물의 용도와 토지의 수익성을 종합적으로 고려하도록 한다.
- 공동주택단지에서 건축물의 높이를 정하는 경우에는 그 높이에 따라 적정한 용적률의 범위를 정할 수 있다. 
- 건축물의 높이는 입지적 특성을 고려하여 적정하게 정할 수 있다. 
- 구역 전체의 단계적 스카이라인 형성을 위하여 개발규모를 감안하여 건축물의 높이를 따로 정할 수 있다.
- 건축물의 높이는 층수와 병행하여 지정할 수 있으며, 건축물의 수용기능(受容機能), 구조, 미관, 주변환경과의 조화 등이 함께 고려되도록 한다. 
- 다음과 같은 경우에는 건축물 층수에 일정한 범위를 정하여 그 한도안에서 건축이 되도록 할 수 있다. 
  (1)도로에 접한 벽면의 높이와 폭이 이루는 비율이 적절하게 형성되고 균형을 이루어 건축물의 높이에 균일성을 주고자 하는 경우
  (2) 간선도로변 또는 주요결절점에 규모가 적은 건축물이나 저층건축물이 난립되어 적정한 토지이용 밀도를 유지하지 못하거나 현저하게 경관 저하가 예상되는 경우
  (3) 이면(裏面)도로 또는 주거지의 경계에 대규모 건축물이 들어섬으로써 이면도로에 과부하(過負荷)를 주거나 주거환경에 침해를 주는 것이 예상되는 경우
  (4)주변경관이나 가로경관과 조화를 이루지 못하고 어지러운 스카이라인이 형성될 것이 예상되는 경우
  (5)문화재 주변, 도시지역과의 경계 등과 같이 개발규모에 현저한 차이가 발생하는 전이(轉移)부분이 있는 경우  
- 주거용지에서는 스카이라인 등 시․군 전체의 경관형성에 도움이 되도록 구릉지․평지 등 지형을 감안하여 건축물의 높이에 변화를 주고 다양한 형태와 가로경관이 조성되도록 하는 방안을 검토한다. 
- 용적률 또는 높이를 가구(街區)단위로 정하고자 하는 경우에는 가구를 구획하는 주요도로 이면에 도로 등 기반시설이 충분히 확보되지 않은 상태에서 지나치게 높은 건축물이 들어서는 사례가 발생하지 않도록 도로내 개방감 확보, 경관저해 여부 등 제반여건을 충분히 고려하여 정한다. 
- 경사지․구릉지에는 가급적 시설입지를 제한하고, 주변지역과 조화를 이루도록 건축물 등의 건폐율․용적률 및 높이를 제한한다. 

(도시주거환경 정비계획 수립지침_국토부)
(2019년 토지업무편람)
(서울특별시 도시관리계획 재정비보고서_2012)
(2020 토지관련주요법령_경기도)

■특별건축구역 및 특별가로구역에 관한 계획(필요시) 
(2020 토지관련주요법령_경기도)
(서울특별시 도시관리계획 재정비보고서_2012)
(2019년 토지업무편람)
(도시주거환경 정비계획 수립지침_국토부)
(지구단위계획수립지침_국토부)

■거점사업에 관한 계획  - 유사글 정리, 관련 키워드는 없음
(지구단위계획수립지침_국토부)
- 백화점․예식장․주유소와 같은 인구집중 유발시설이나 주변환경에 현저한 영향을 미치는 시설을 입지시키고자 하는 경우에는 대지의 최소면적, 도로, 주변지역에의 영향 등 제반조건을 종합적으로 검토한다.
- 당해 구역의 미관을 아름답게 하거나 구역의 기능활성화를 도모하기 위하여 특정용도의 건축물만 입지시킬 필요가 있는 경우에는 다음에 해당하는  건축물의 용도를 지정할 수 있다. 
  (1) 예식장, 극장 등 여러 사람이 한꺼번에 모이거나 흩어져 교통혼잡을 야기할 우려가 있어 주변의 공공주차장과 연계 또는 넓은 광장 바로 옆에 있게 하는 것이 좋은 시설
  (2) 자동차서비스센터 등 필수시설이나 환경에 나쁜 영향을 줄 수 있어 특정지역에 설치하는 것이 좋은 시설
  (3) 도시ㆍ군계획시설은 아니나 공공적 성격이 강하여 특별히 확보하여야 하는 시설
  (4) 특정기능을 갖는 거리나 단지로 만들고자 하는 경우 
  (5) 기타 토지이용의 현황 등을 고려할 때 필요하다고 생각되는 경우
- 권장용도는 당해 구역의 개발방향에 따라 특정용도를 갖는 건축물의 건축을 유도하는 것이 바람직하다고 판단될 경우에 지정한다. 예를 들어, 전문상가단지, 주상복합단지, 전원주택단지, 유통센터 등을 만들기 위하여 건축물의 용도를 지정하고자 하는 경우 등이다.
- 구역의 특색, 쾌적한 주거환경, 보행동선 유도계획 등이 구체화되도록 건축물의 배치․형태․구조와 지역의 특성 등을 감안하여 전층․1층전면․지하1층 등 건축물의 층별로 용도를 지정할 수 있다. 특히, 보행자 특성, 상업시설내 고객의 쇼핑형태, 주변여건 등과 어울리는 지역이 되도록 유도할 필요가 있는 경우에는 1층 전면용도의 지정을 검토할 수 있으며, 공공지하공간의 이용과 연계하는 것이 바람직할 경우에는 지하 1층의 용도지정을 고려할 수 있다

- 특별계획구역 지정 대상: 대규모 쇼핑단지, 전시장, 터미널, 농수산물도매시장, 출판단지 등 일반화되기 어려운 특수기능의 건축시설과 같이 하나의 대지안에 여러 동의 건축물과 다양한 용도를 수용하기 위하여 특별한 건축적 프로그램을 만들어 복합적 개발을 하는 것이 필요한 경우 
- 당해 구역의 자연적인 환경과 사회적․경제적․문화적 여건을 고려하여  건축물(유형 및 입체형태 등), 가로 및 공공공간 등을 복합적으로 계획한다. 
- 당해 구역의 미래상을 개개의 건축물을 통하여 체험하는 것이 아니라 구역전체를 미래 지향적인 관점에서 입체적으로 체험할 수 있도록 한다. 
- 당해 구역의 문화적․역사적 특성이 드러날 수 있도록 향토문화의 구현과 지역특정 이미지의 부각을 위한 계획이 되도록 한다. 
- 건축물이나 구조물은 당해 구역의 수준에 적합하도록 적재적소에 형태와 색채, 로고, 문양 등을 특색있게 계획하고 랜드마크 등 경관의 주요 요소들을 중심으로 계획한다

(도시주거환경 정비계획 수립지침_국토부)
(2020 토지관련주요법령_경기도)
(서울특별시 도시관리계획 재정비보고서_2012)
(2019년 토지업무편람)

■임대주택 건설 등에 관한 계획
(2020 토지관련주요법령_경기도)
- 시행자는 도시개발사업에 따른 세입자 등 주거안정을 등을 위하여 주거 및 생활실태조사와 주택 수요조사 결과를 고려하여 임대주택 건설용지를 조성·공급하거나 임대주택을 건설⸱공급
- 임대주택을 계획하는 경우 공공임대주택을 우선 고려, 임대주택건설용지를 공급할 때 임대주택 유형이 결정되지 아니한 경우 공공임대주택을 공급하려는 공공주택사업자에게 대통령령으로 정하는 방법에 따라 우선적으로 공급
- 민간임대주택의 건설‧공급 및 관리와 민간 주택임대사업자 육성 등에 관한 사항을 정함으로써 민간임대주택의 공급을 촉진하고 국민의 주거생활 안정

(도시주거환경 정비계획 수립지침_국토부)
- 정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율은 영 제9조에서 정하는 정비사업 유형별 범위와 법 제10조에 따라 국토교통부장관이 고시한 기준에 따라 계획한다.
- 주거환경개선사업 또는 재개발사업 시행 시 이주하게 되는 세입자를 고려하고, 정비사업 구역 내 세입자를 위한 임대주택건설이 가능한지를 판단한다.
- 주거환경개선사업 또는 재개발사업 대상구역에 세입자용 임대주택을 건설하기가 곤란한 경우 인근의 임대주택 활용여부 등을 검토하여 해당 주거환경개선사업이나 재개발사업과 연계하여 추진하는 방안을 고려한다.

(서울특별시 도시관리계획 재정비보고서_2012)
- 서민주거안정을 위한 임대주택공급

(2019년 토지업무편람)
(지구단위계획수립지침_국토부)