공공기여 현금 납부의 법제화와 현대차 GBC 사례

국토계획법 제52조의2 신설 경위 · 개정 전후 조문 · GBC 추진과정

공공기여 제도와 관련해 주목할 변화는 2021년 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제52조의2의 신설이다. 개정 법률은 일정한 지구단위계획에서 개발이익에 상응하는 공공시설등의 부지 제공 또는 직접 설치를 규정하고, 구역 안의 공공시설등이 충분한 것으로 인정되는 경우에는 법률이 정한 요건 아래 구역 밖 사업에 필요한 비용을 납부하는 방식으로 갈음할 수 있도록 했다. 같은 해 7월 6일 시행령 개정에서는 제42조의3 제2항 제12호부터 제15호까지가 삭제되고, 제46조의2가 신설돼 비용 납부의 세부기준이 마련됐다.

이러한 법령 변화를 단순히 ‘시행령의 현금 기부채납 조항을 법률로 옮겼다’고 단정하는 것은 주의가 필요하다. 법률상 표현은 ‘현금 기부채납’보다는 ‘공공시설등의 설치비용을 납부하는 것으로 갈음’이며, 구역 내 공공시설등의 충분성 등 법정 요건을 충족해야 한다. 따라서 ‘공공시설등 설치비용 납부 제도를 법률에 명문화하고, 시행령에 집행기준을 마련했다’고 설명하는 편이 더 정확하다.

현대차 GBC 사업은 이 법 개정 전부터 진행됐다. 서울시 자료에 따르면 GBC의 도시관리계획 변경 사전협상은 2016년 2월 완료됐고, 2019년 6월 도시관리계획 변경 결정 고시, 같은 해 12월 공공기여 이행 협약이 체결됐다. 당시 공개자료는 약 1조 7,491억원 규모의 공공기여 계획과 현대차가 관련 공공사업을 직접 설치·제공하는 이행방식을 설명한다. 따라서 GBC 사례를 2021년 신설 조항에 따른 현금 납부 사례로 바로 분류하기보다는, 당시 협약서와 도시관리계획 결정 내용을 확인해 실제 이행방식과 법적 근거를 구분해 살펴볼 필요가 있다.

핵심 요약

·  2021년 1월 12일 법률 제17898호로 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제52조의2가 신설됐다. 이 조항은 일정한 지구단위계획에서 공공시설 등의 부지 제공·직접 설치를 원칙으로 하면서, 요건을 충족하면 구역 밖 사업에 필요한 비용 납부로 갈음할 수 있는 근거를 법률에 두었다.

·  관련 시행령 제42조의3 제2항 제12호부터 제15호까지는 2021년 7월 6일 삭제됐다. 같은 날 시행령 제46조의2(공공시설등의 설치비용 납부 등)가 신설돼 법률 제52조의2의 집행 기준을 구체화했다.

·  따라서 ‘시행령의 현금 납부 조항을 그대로 법률로 옮겼다’고 단정하기보다는, ‘공공시설등 설치비용 납부 제도를 법률에 명문화하고 시행령에 세부기준을 마련했다’고 표현하는 편이 안전하다.

·  GBC는 2016년 서울시와 사전협상을 완료했고, 2019년 도시관리계획 변경 고시 및 공공기여 이행 협약을 거쳤다. 공개자료상 당시 공공기여는 서울시가 제시한 공공사업을 현대차가 직접 설치·제공하는 방식이 중심이었다. 따라서 GBC의 공공기여 전체를 2021년 신설 조항에 따른 ‘현금 납부’로 표현하면 부정확할 수 있다.

1. 제도 개정의 배경과 추진 경위

지구단위계획을 통해 용도지역 변경이나 도시계획시설 결정 변경 등으로 개발이익이 발생하는 경우, 공공성을 확보하기 위해 공공시설·기반시설 등을 제공하도록 하는 공공기여 제도가 활용돼 왔다. 다만 공공기여의 제공 방식, 구역 밖 기반시설에 대한 활용, 비용 납부의 요건 및 사용처를 법령 체계에서 어떻게 규정할 것인지가 제도 개선의 쟁점이었다.

2021년 개정은 국토계획법 제52조의2를 신설해 공공시설등의 설치비용에 관한 기본 근거를 법률에 두고, 구역 안의 공공시설등이 충분한 경우 등 일정한 요건 아래 구역 밖의 사업에 필요한 비용을 납부하는 방식도 규정했다. 이후 2021년 7월 6일 시행령 개정으로 제46조의2가 신설돼 충분성 판단, 비용 산정, 납부 시기 등의 세부 기준이 마련됐다.

2. 개정 전후 법령 연혁

3. 2021년 신설 국토계획법 제52조의2의 법적 문구

아래는 공공기여의 제공 방식 및 비용 납부와 직접 관련되는 제1항·제2항의 핵심 문구 발췌다. 전체 조문과 적용 요건은 국가법령정보센터 원문을 확인해야 한다.

제52조의2(공공시설등의 설치비용 등) 제1항 중 핵심 부분
“…토지가치 상승분 …의 범위에서 지구단위계획으로 정하는 바에 따라 해당 지구단위계획구역 안에 … 공공시설등의 부지를 제공하거나 공공시설등을 설치하여 제공하도록 하여야 한다.”

제2항의 핵심 문구

“제1항에도 불구하고 … 해당 지구단위계획구역 안의 공공시설등이 충분한 것으로 인정될 때에는 해당 지구단위계획구역 밖의 관할 … 시 또는 군에 지구단위계획으로 정하는 바에 따라 다음 각 호의 사업에 필요한 비용을 납부하는 것으로 갈음할 수 있다.”

핵심은 ‘현금 기부채납’이라는 표현보다 법률상 용어인 ‘공공시설등의 설치비용을 납부하는 것으로 갈음’에 있다. 또한 제52조의2 제2항은 아무 사업이나 현금 납부로 대체할 수 있도록 한 일반 규정이 아니다. 법률에 열거된 사업, 구역 내 공공시설등의 충분성 인정, 지구단위계획 및 시행령상 요건 등을 충족해야 한다.

4. 개정 전 시행령 조항은 무엇이었나?

시행령 제42조의3 제2항 제12호부터 제15호까지는 2021년 7월 6일 삭제됐다. 다만 이 사실만으로 해당 조항들을 ‘현금 납부를 직접 허용한 조항’이라고 표현하면 안 된다. 국가법령정보센터의 현행 조문은 해당 호를 삭제된 것으로 표시하며, 2021년 개정 이후 비용 납부의 세부기준은 시행령 제46조의2에 규정돼 있다.

따라서 블로그에서는 ‘기존 시행령 제42조의3 제2항 제13호가 현금 기부채납을 허용했고, 이를 그대로 법률로 상향했다’고 단정하기보다, ‘관련 시행령 조항이 삭제되는 한편, 법률 제52조의2가 신설되고 시행령 제46조의2가 마련됐다’고 서술하는 것이 정확하다. 개정 전 조문의 개별 문구 및 법률 개정안의 제안이유·검토보고서를 더 대조해야 ‘상향 입법’의 정확한 범위를 확정할 수 있다.

5. 현대차 GBC 사업 추진 경위

6. GBC와 2021년 법 개정의 관계: 무엇을 단정할 수 있나?

GBC의 2019년 공공기여 이행 협약은 2021년 국토계획법 제52조의2 신설보다 앞선다. 따라서 GBC의 당시 공공기여 약정이 제52조의2에 근거해 체결됐다고 볼 수는 없다. 협약 보도자료는 공공기여 사업을 현대차가 직접 설치·제공하는 방식을 중심으로 설명한다.

이 점은 ‘GBC가 2015년부터 현금 공공기여를 약정했다’는 표현을 사용할 때 특히 중요하다. 공개자료에서 확인되는 것은 2016년 사전협상 완료, 2019년 도시관리계획 변경 고시 및 공공기여 이행 협약이다. 협약에 현금 납부가 명시됐는지, 또는 공공기여 총액을 산정한 뒤 서울시가 정한 공공사업을 직접 시행·제공하기로 한 것인지는 협약서 원문과 결정고시를 확인해야 한다. 현재 확인 가능한 공개 보도만으로 GBC의 공공기여 전체를 ‘현금 납부’라고 단정하는 것은 피하는 것이 좋다.

참고자료 및 원문 링크

국가법령정보센터, 국토계획법 제52조의2(현행) — https://www.law.go.kr/lsLinkCommonInfo.do?lsJoLnkSeq=1022178279 (설치비용 납부의 현행 법률 근거)

국가법령정보센터, 국토계획법 일부개정법률(법률 제17898호, 2021.1.12.) — https://www.law.go.kr/LSW/lsRvsDocListP.do?chrClsCd=010102&lsId=009294 (제52조의2 신설 개정문)

국가법령정보센터, 국토계획법 시행령 제46조의2 — https://www.law.go.kr/LSW/lsInfoP.do?efYd=20220218&lsiSeq=240493 (설치비용 납부 세부기준)

국가법령정보센터, 시행령 제42조의3 현행 조문 — https://law.go.kr/LSW/lsLinkCommonInfo.do?lsJoLnkSeq=1033873569 (제12호~제15호 삭제 표시)

연합뉴스, 서울시-현대차 GBC 공공기여 이행협약 체결(2019.12.13.) — https://www.yna.co.kr/view/AKR20191212177400004 (협약 및 당시 이행방식)

서울특별시의회 자료, 현대차 GBC 개발 — https://mas.smc.seoul.kr/attach/record/SEOUL/appendix/a11/A0071158.pdf?time=20260421162134 (사업 추진실적 및 협약 시점)

서울시, 국제교류복합지구 및 현대자동차부지 세부개발계획 변경안(2026.4.8.) — https://www.seoul.go.kr/news/news_report.do?bbsNo=158&cntPerPage=10&curPage=1&nttNo=455918 (최근 추가협상 및 계획변경 경위)

연합뉴스, GBC 지구단위계획 수정가결(2019.5.23.) — https://www.yna.co.kr/view/AKR20190522175100004 (2019년 도시관리계획 결정 경위)

도시 및 주거환경정비법

제76조(관리처분계획의 수립기준)

   ① 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다.

      7. 제6호에도 불구하고 다음 각 목의 경우에는 각 목의 방법에 따라 주택을 공급할 수 있다.

          나. 다음 어느 하나에 해당하는 토지등소유자에게는 소유한 주택 수만큼 공급할 수 있다.

              3) 국가, 지방자치단체 및 토지주택공사 등

도시 및 주거환경정비법 ( 약칭: 도시정비법 )

제76조(관리처분계획의 수립기준) 

① 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다. <개정 2017. 10. 24., 2018. 3. 20., 2022. 2. 3., 2023. 6. 9., 2024. 1. 30., 2026. 6. 2.>

7. 제6호에도 불구하고 다음 각 목의 경우에는 각 목의 방법에 따라 주택을 공급할 수 있다.

가. 2명 이상이 1토지를 공유한 경우로서 시ㆍ도조례로 주택공급을 따로 정하고 있는 경우에는 시ㆍ도조례로 정하는 바에 따라 주택을 공급할 수 있다.

나. 다음 어느 하나에 해당하는 토지등소유자에게는 소유한 주택 수만큼 공급할 수 있다.

1) 과밀억제권역에 위치하지 아니한 재건축사업의 토지등소유자. 다만, 투기과열지구 또는 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따라 지정된 조정대상지역(이하 이 조에서 “조정대상지역”이라 한다)에서 사업시행계획인가(최초 사업시행계획인가를 말한다)를 신청하는 재건축사업의 토지등소유자는 제외한다.

2) 근로자(공무원인 근로자를 포함한다) 숙소, 기숙사 용도로 주택을 소유하고 있는 토지등소유자

3) 국가, 지방자치단체 및 토지주택공사 등

4) 「지방자치분권 및 균형성장에 관한 특별법」 제25조에 따른 공공기관지방이전 및 혁신도시 활성화를 위한 시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 주택을 양수한 자

• 안건번호25-0663
• 회신일자2025-12-17

  이 사안의 경우, 「건축법」 제56조에 따른 용적률의 기준을 적용할 때 해당 주택단지의 필지 전체를 하나의 대지로 보아 용적률을 구할 수 있습니다.

출처 : https://www.moleg.go.kr/lawinfo/nwLwAnInfo.mo?mid=a1**********&cs_seq=448427&pageCnt=50&currentPage=1&keyField=&keyWord=&sort=date

주택법

12. “주택단지”란 제15조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건설하거나 대지를 조성하는 데 사용되는 일단(一團)의 토지를 말한다. 다만, 다음 각 목의 시설로 분리된 토지는 각각 별개의 주택단지로 본다.

가. 철도ㆍ고속도로ㆍ자동차전용도로

나. 폭 20미터 이상인 일반도로

다. 폭 8미터 이상인 도시계획예정도로

라. 가목부터 다목까지의 시설에 준하는 것으로서 대통령령으로 정하는 시설 (▼)

주택법 시행규칙

제3조(주택단지의 구분기준이 되는 도로) 

① 「주택법 시행령」(이하 “영”이라 한다) 제5조제1항제1호에서 “국토교통부령으로 정하는 도로”란 「도시ㆍ군계획시설의 결정ㆍ구조 및 설치기준에 관한 규칙」 제9조제3호에 따른 주간선도로, 보조간선도로, 집산도로(集散道路) 및 폭 8미터 이상인 국지도로를 말한다. <개정 2019. 7. 2.>

② 영 제5조제2항제1호에서 “국토교통부령으로 정하는 기준”이란 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 것을 말한다. <신설 2019. 7. 2.>

1. 「도시ㆍ군계획시설의 결정ㆍ구조 및 설치기준에 관한 규칙」 제9조제3호다목 또는 라목에 따른 집산도로 또는 국지도로일 것

2. 도로 폭이 15미터 미만일 것

3. 설계속도가 30킬로미터 이하이거나 자동차 등의 통행속도를 30킬로미터 이내로 제한하여 운영될 것. 다만, 유지ㆍ변경되는 도로가 「도시ㆍ군계획시설의 결정ㆍ구조 및 설치기준에 관한 규칙」 제9조제1호라목에 따른 보행자우선도로인 경우는 제외한다.

1. 하나의 주택단지 인정 기준
 - 사업계획승인권자가 인정하는 폭 15m 미만의 도시계획시설 도로
   (집산 또는 국지도로)
 - 설계속도 또는 통행속도 30km/h 이하

2. 결합개발
 - 도정법 제18조(정비구역의 분할, 통합 및 결합)
 - 제1항 제2호 서로 연접한 정비구역을 하나의 정비구역으로 통합
 - 제2항 시행 방법과 절차에 관한 세부사항은 조례로 정함
 - 서울시 도정조례 제13조
 - 제2항 서로 떨어진 구역을 하나의 정비구역(결합정비구역)으로 결합하여 시행하는 정비사업
 - 저밀관리구역 : 도시경관 등 보호 위하여 토지이용 제한지역
   별표2 : 제2종(7층), 제1종 등 위원회 자문 통해 시장이 인정하는 지역
 - 고밀개발구역 : 토지의 고도이용이 가능한 역세권 지역
   별표2 : 폭20m 이상 도로 인접 제3종일반주거지역 등

3. 입체적 결정 기준
 - (기능) 국지도로 등 확장수요 적은 도로 한정 / 주간선, 보조간선 불허
 - (합리성) 획지면적이 3천 이하 가능, 심의통해 5천 이하 검토 가능
 - (결정유형) 신설, 변경, 부분변경 / 통행 개선 필요성 인정시 획지면적 기준 미적용
 - (폭원) 8m 이하 권장, 최대 15m 미만
 - (범위) 지상 전체 및 지하3m 이상

 - (기능) 국지도로 등 확장수요 적은 도로 한정 / 주간선, 보조간선 불허
 - (합리성) 획지면적이 3천 이하 가능, 심의통해 5천 이하 검토 가능
 - (결정유형) 신설, 변경, 부분변경 / 통행 개선 필요성 인정시 획지면적 기준 미적용
 - (폭원) 8m 이하 권장, 최대 15m 미만
 - (범위) 지상 전체 및 지하3m 이상

출처 : 서울시 도시공간포털 자료실

 - 도정법 제18조(정비구역의 분할, 통합 및 결합)
 - 제1항 제2호 서로 연접한 정비구역을 하나의 정비구역으로 통합
 - 제2항 시행 방법과 절차에 관한 세부사항은 조례로 정함

 - 서울시 도정조례 제13조
 - 제2항 서로 떨어진 구역을 하나의 정비구역(결합정비구역)으로 결합하여 시행하는 정비사업
 - 저밀관리구역 : 도시경관 등 보호 위하여 토지이용 제한지역
   별표2 : 제2종(7층), 제1종 등 위원회 자문 통해 시장이 인정하는 지역
 - 고밀개발구역 : 토지의 고도이용이 가능한 역세권 지역
   별표2 : 폭20m 이상 도로 인접 제3종일반주거지역 등

24H2 버전의 문제라고 하네요.

Microsoft Powershell 관리자 권한으로 실행

Set-SmbClientConfiguration -RequireSecuritySignature $false
y 입력 후 엔터

Set-SmbClientConfiguration -EnableInsecureGuestLogons $true
y 입력 후 엔터