일 생 일 유

'한겨레'에서 105인의 얼굴과 이름을 신문 1면에 공개했다. 

현대 도시에서의 개발은 단순히 건물을 세우는 것 이상의 의미를 갖습니다. 도시개발사업은 다양한 법률과 정책에 의해 운영되며, 이는 도시의 모습과 사람들의 삶의 질에 큰 영향을 미치는 요소입니다. 나는 도시계획기술사를 취득하고 싶습니다. 이와 관련하여 도시개발법, 국토계획법, 그리고 도시정비법에 대해 자세히 알아보겠습니다.

1. 도시개발사업의 개념

도시개발사업은 주거, 상업, 산업, 유통, 정보통신 등 여러 기능을 복합적으로 조화롭게 만들어내는 것을 목표로 합니다. 이를 통해 도시의 공간을 효율적으로 활용하고, 지속 가능한 성장을 도모하게 됩니다. 도시개발사업은 지역 주민의 삶의 질을 향상시키고, 경제적 발전을 촉진하는 중요한 역할을 합니다.

2. 도시개발법의 이해

도시개발법은 도시개발에 필요한 사항을 규정하는 법률로, 계획적이고 체계적인 도시개발을 도모하여 쾌적한 도시환경을 조성하고 공공복리를 증진시키는 것을 목표로 합니다. 이 법은 도시개발구역의 지정, 개발계획의 수립, 그리고 사업 시행 등의 절차를 규정하고 있습니다. 구체적으로, 개발계획은 도시의 특성과 요구에 맞게 수립되어야 하며, 이를 통해 주민의 의견을 반영하고, 환경을 고려한 계획이 이루어져야 합니다.

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3. 국토계획법과 도시의 미래

국토계획법은 국토의 효율적인 이용과 체계적인 개발을 도모하기 위해 제정된 법률입니다. 이 법은 지역의 특성과 발전 가능성을 고려한 개발 계획 수립을 요구하며, 이를 통해 다양한 도시의 미래를 설계하게 됩니다. 국토계획법에 따르면, 각 지역은 그 자체의 특성을 지니고 있으며, 이를 최대한 활용하여 지속 가능한 개발을 이루어야 합니다.

4. 도시정비법의 중요성

도시정비법은 낙후된 도시지역의 정비 및 재개발을 촉진하기 위한 법률입니다. 이 법은 도로, 공원, 주거지 등의 환경을 개선하여 주민의 생활 수준을 향상시키는 데 중점을 두고 있습니다. 도시정비법의 핵심은 주민의 참여와 의견 수렴입니다. 이 법을 통해 주민들은 도시정비사업에 직접 참여할 수 있는 기회를 가지며, 이를 통해 지역 사회의 단합을 도모할 수 있습니다.

5. 도시개발법과 공공-민간 협력

공공과 민간의 협력은 도시개발사업의 성공을 위한 중요한 요소입니다. 공공-민간 협력 모델을 통해 도시개발사업의 자금을 조달하고, 효율적으로 자원을 배분할 수 있습니다. 이 방식은 각 참여자의 이익을 고려하여 균형 잡힌 개발을 도모할 수 있으며, 주민의 의견을 반영한 사업이 진행될 수 있도록 하는 데 큰 도움이 됩니다.

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6. 도시개발사업 절차의 흐름

도시개발사업은 여러 단계로 진행됩니다. 먼저, 도시개발구역이 지정되며, 이후 개발계획이 수립됩니다. 이 과정에서 주민의 의견을 수렴하고, 환경영향 평가가 이루어집니다. 그런 다음, 사업 시행을 위한 계약 체결과 자금 조달이 이뤄집니다. 마지막으로, 개발사업이 완료되면, 주민들에게 결과를 공유하고, 지속적인 관리 방안이 마련됩니다. 이러한 절차는 도시개발사업이 체계적이고 투명하게 진행되도록 보장합니다.

7. 도시개발사업의 현황

최근 한국에서는 다양한 도시개발사업이 진행되고 있습니다. 특히, 대도시 지역에서는 주거지와 상업지역의 혼합 개발이 활발히 이루어지고 있습니다. 2018년 기준으로, 한국 전역의 도시개발 현황은 지역마다 상이하며, 각 지역의 개발 상태를 나타내는 지도는 이와 관련된 정보를 제공합니다. 이 지도를 통해 각 지역의 개발 사업을 쉽게 이해할 수 있습니다.

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8. 결론 및 개인적 견해

도시개발사업은 단순한 건축 프로젝트가 아닙니다. 이는 주민의 생활 방식과 지역 사회의 발전에 깊은 영향을 미치는 복합적인 설계 작업입니다. 도시개발법, 국토계획법, 도시정비법은 이러한 사업을 보다 체계적이고 효과적으로 수행하기 위한 기반을 제공합니다. 나는 도시계획기술사를 취득하고 싶습니다. 이를 통해 도시의 미래를 설계하는 데 기여하고 싶습니다.

이 글을 통해 도시개발사업과 관련된 법규에 대한 이해가 깊어지기를 바랍니다.

이런 자료를 참고 했어요.

[1] 국가법령정보센터 - 도시개발법 (https://www.law.go.kr/lsInfoP.do?lsiSeq=97954)

[2] 네이버 블로그 - 도시개발법 관련법규 - 네이버 블로그 (https://m.blog.naver.com/coulmn/222810986396)

[3] 국토교통부 - 도시개발사업의 개요 정책정보 상세보기 (https://www.molit.go.kr/USR/policyData/m_34681/dtl.jsp?search=&srch_dept_nm=&srch_dept_id=&srch_usr_nm=&srch_usr_titl=Y&srch_usr_ctnt=&search_regdate_s=&search_regdate_e=&psize=10&s_category=p_sec_9&p_category=&lcmspage=10&id=87)

[4] 예스로 - 도시개발법 (http://www.yeslaw.com/lims/front/page/fulltext.html?pAct=view&pPromulgationNo=113039)

용어의 정의

완화높이 : 최고높이에 공공시설등 제공에 따른 인센티브 높이를 합산한 높이

6) 완화높이는 다음 기준에 적합할 경우 수립하도록 함
① 공공성 확보를 전제로 구역 전체 또는 구역 내 특정지구, 획지, 특별계획구역 등의 블록단위별로 완화높이 계획을 수립할 수 있음
② 건폐율을 축소하지 않고 용적률과 높이를 동시에 상향하는 등 도시경관 상 부영향이 예상되는 경우 완화높이 적용을 가능한 배제함
③ 완화높이는 도시기본계획, 생활권계획 등에서 정한 서울시 스카이라인 관리원칙을 초과하여 계획할 수 없음
④ 완화높이의 범위
◦ 완화 높이
 = 최고높이 + 공공시설등 제공에 따른 인센티브 높이 ≦ 최고높이의 1.2배 이내
◦ 인센티브 높이 기준 : 공공시설등 기부채납
◦ 공공시설등 제공에 따른 인센티브는 높이와 용적률에 중복적용 가능함 

완화높이 계획

❍ 효율적인 계획 수립을 위해 최고높이 완화가 필요한 경우 인센티브 높이(α)를 설정함
❍ 인센티브 높이(α)는 공공기여에 따라 최고높이에 추가되는 높이로서 최고높이의 1.2배 범위까지 완화할 수 있음

산식

높이 = (최고높이) × [1 + (공공시설부지로 제공하는 면적 / 당초 대지면적)] 이내

특별계획구역

지구단위계획수립지침

제15절 특별계획구역

3-15-1. 특별계획구역이란 지구단위계획구역 중에서

현상설계 등에 의하여 창의적 개발안을 받아들일 필요가 있거나

계획의 수립 및 실현에 상당한 기간이 걸릴 것으로 예상되어

충분한 시간을 가질 필요가 있을 때에

별도의 개발안을 만들어 지구단위계획으로 수용 결정하는 구역

을 말한다. 

https://www.law.go.kr/%ED%96%89%EC%A0%95%EA%B7%9C%EC%B9%99/%EC%A7%80%EA%B5%AC%EB%8B%A8%EC%9C%84%EA%B3%84%ED%9A%8D%EC%88%98%EB%A6%BD%EC%A7%80%EC%B9%A8

제52조의2(공공시설등의 설치비용 등)

① 제51조제1항제8호의2 또는 제8호의3에 해당하는 지역의 전부 또는 일부를 지구단위계획구역으로 지정함에 따라

지구단위계획으로 제36조제1항제1호 각 목 간의 용도지역이 변경되어 용적률이 높아지거나 건축제한이 완화되는 경우 또는

제52조제1항에 따른 지구단위계획으로 제43조에 따른 도시ㆍ군계획시설 결정이 변경되어 행위제한이 완화되는 경우에는

해당 지구단위계획구역에서 건축물을 건축하려는 자(제26조제1항제2호에 따라 도시ㆍ군관리계획이 입안되는 경우 입안 제안자를 포함한다)가 용도지역의 변경 또는 도시ㆍ군계획시설 결정의 변경 등으로 인한 토지가치 상승분(「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등이 용도지역의 변경 또는 도시ㆍ군계획시설 결정의 변경 전ㆍ후에 대하여 각각 감정평가한 토지가액의 차이를 말한다)의 범위에서

지구단위계획으로 정하는 바에 따라 해당 지구단위계획구역 안에

다음 각 호의 시설의 부지를 제공하거나 공공시설등을 설치하여 제공하도록 하여야 한다.

국토계획법상 도시계획시설인 공공청사의 용적률에 대한 규정은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제00조 제0항에 따라 적용됩니다.

이 조항에 따르면, 도시계획시설로 결정된 공공청사는 해당 용도지역의 용적률을 초과하여 건축할 수 있으며, 그 범위는 용도지역별로 정해진 용적률의 2배 이내로 규정하고 있습니다.

이러한 규정은 공공청사와 같은 도시계획시설이 지역사회에 필요한 기능을 원활히 수행할 수 있도록 하기 위해 마련된 예외 규정입니다.

기부채납 비용 납부 관련 법령

1) 개발부담금

2) 도시정비법, 현금 납부

3) 물류시설법, 운영 비용

4) 민간임대주택법, 설치 비용

국토의 계획 및 이용에 관한 법률

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “광역도시계획”이란 제10조에 따라 지정된 광역계획권의 장기발전방향을 제시하는 계획을 말한다.

2. “도시ㆍ군계획”이란 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군(광역시의 관할 구역에 있는 군은 제외한다. 이하 같다)의 관할 구역에 대하여 수립하는 공간구조와 발전방향에 대한 계획으로서 도시ㆍ군기본계획과 도시ㆍ군관리계획으로 구분한다.

3. “도시ㆍ군기본계획”이란 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 관할 구역 및 생활권에 대하여 기본적인 공간구조와 장기발전방향을 제시하는 종합계획으로서 도시ㆍ군관리계획 수립의 지침이 되는 계획을 말한다.

4. “도시ㆍ군관리계획”이란 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 개발ㆍ정비 및 보전을 위하여 수립하는 토지 이용, 교통, 환경, 경관, 안전, 산업, 정보통신, 보건, 복지, 안보, 문화 등에 관한 다음 각 목의 계획을 말한다.

가. 용도지역ㆍ용도지구의 지정 또는 변경에 관한 계획

나. 개발제한구역, 도시자연공원구역, 시가화조정구역(市街化調整區域), 수산자원보호구역의 지정 또는 변경에 관한 계획

다. 기반시설의 설치ㆍ정비 또는 개량에 관한 계획

라. 도시개발사업이나 정비사업에 관한 계획

마. 지구단위계획구역의 지정 또는 변경에 관한 계획과 지구단위계획

바. 삭제 <2024.2.6>

사. 도시혁신구역의 지정 또는 변경에 관한 계획과 도시혁신계획

아. 복합용도구역의 지정 또는 변경에 관한 계획과 복합용도계획

자. 도시ㆍ군계획시설입체복합구역의 지정 또는 변경에 관한 계획

5. “지구단위계획”이란 도시ㆍ군계획 수립 대상지역의 일부에 대하여 토지 이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 그 지역을 체계적ㆍ계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시ㆍ군관리계획을 말한다.

5의2. 삭제<2024. 2. 6.>

5의3. “성장관리계획”이란 성장관리계획구역에서의 난개발을 방지하고 계획적인 개발을 유도하기 위하여 수립하는 계획을 말한다.

5의4. “공간재구조화계획”이란 토지의 이용 및 건축물이나 그 밖의 시설의 용도ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ높이 등을 완화하는 용도구역의 효율적이고 계획적인 관리를 위하여 수립하는 계획을 말한다.

5의5. “도시혁신계획”이란 창의적이고 혁신적인 도시공간의 개발을 목적으로 도시혁신구역에서의 토지의 이용 및 건축물의 용도ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ높이 등의 제한에 관한 사항을 따로 정하기 위하여 공간재구조화계획으로 결정하는 도시ㆍ군관리계획을 말한다.

5의6. “복합용도계획”이란 주거ㆍ상업ㆍ산업ㆍ교육ㆍ문화ㆍ의료 등 다양한 도시기능이 융복합된 공간의 조성을 목적으로 복합용도구역에서의 건축물의 용도별 구성비율 및 건폐율ㆍ용적률ㆍ높이 등의 제한에 관한 사항을 따로 정하기 위하여 공간재구조화계획으로 결정하는 도시ㆍ군관리계획을 말한다.

6. “기반시설”이란 다음 각 목의 시설로서 대통령령으로 정하는 시설을 말한다.

가. 도로ㆍ철도ㆍ항만ㆍ공항ㆍ주차장 등 교통시설

나. 광장ㆍ공원ㆍ녹지 등 공간시설

다. 유통업무설비, 수도ㆍ전기ㆍ가스공급설비, 방송ㆍ통신시설, 공동구 등 유통ㆍ공급시설

라. 학교ㆍ공공청사ㆍ문화시설 및 공공필요성이 인정되는 체육시설 등 공공ㆍ문화체육시설

마. 하천ㆍ유수지(遊水池)ㆍ방화설비 등 방재시설

바. 장사시설 등 보건위생시설

사. 하수도, 폐기물처리 및 재활용시설, 빗물저장 및 이용시설 등 환경기초시설

7. “도시ㆍ군계획시설”이란 기반시설 중 도시ㆍ군관리계획으로 결정된 시설을 말한다.

8. “광역시설”이란 기반시설 중 광역적인 정비체계가 필요한 다음 각 목의 시설로서 대통령령으로 정하는 시설을 말한다.

가. 둘 이상의 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 관할 구역에 걸쳐 있는 시설

나. 둘 이상의 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군이 공동으로 이용하는 시설

9. “공동구”란 전기ㆍ가스ㆍ수도 등의 공급설비, 통신시설, 하수도시설 등 지하매설물을 공동 수용함으로써 미관의 개선, 도로구조의 보전 및 교통의 원활한 소통을 위하여 지하에 설치하는 시설물을 말한다.

10. “도시ㆍ군계획시설사업”이란 도시ㆍ군계획시설을 설치ㆍ정비 또는 개량하는 사업을 말한다.

11. “도시ㆍ군계획사업”이란 도시ㆍ군관리계획을 시행하기 위한 다음 각 목의 사업을 말한다.

가. 도시ㆍ군계획시설사업

나. 「도시개발법」에 따른 도시개발사업

다. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업

12. “도시ㆍ군계획사업시행자”란 이 법 또는 다른 법률에 따라 도시ㆍ군계획사업을 하는 자를 말한다.

13. “공공시설”이란 도로ㆍ공원ㆍ철도ㆍ수도, 그 밖에 대통령령으로 정하는 공공용 시설을 말한다.

14. “국가계획”이란 중앙행정기관이 법률에 따라 수립하거나 국가의 정책적인 목적을 이루기 위하여 수립하는 계획 중 제19조제1항제1호부터 제9호까지에 규정된 사항이나 도시ㆍ군관리계획으로 결정하여야 할 사항이 포함된 계획을 말한다.

15. “용도지역”이란 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율(「건축법」 제55조의 건폐율을 말한다. 이하 같다), 용적률(「건축법」 제56조의 용적률을 말한다. 이하 같다), 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적ㆍ효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시ㆍ군관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.

16. “용도지구”란 토지의 이용 및 건축물의 용도ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 경관ㆍ안전 등을 도모하기 위하여 도시ㆍ군관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.

17. “용도구역”이란 토지의 이용 및 건축물의 용도ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ높이 등에 대한 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화하거나 완화하여 따로 정함으로써 시가지의 무질서한 확산방지, 계획적이고 단계적인 토지이용의 도모, 혁신적이고 복합적인 토지활용의 촉진, 토지이용의 종합적 조정ㆍ관리 등을 위하여 도시ㆍ군관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.

18. “개발밀도관리구역”이란 개발로 인하여 기반시설이 부족할 것으로 예상되나 기반시설을 설치하기 곤란한 지역을 대상으로 건폐율이나 용적률을 강화하여 적용하기 위하여 제66조에 따라 지정하는 구역을 말한다.

19. “기반시설부담구역”이란 개발밀도관리구역 외의 지역으로서 개발로 인하여 도로, 공원, 녹지 등 대통령령으로 정하는 기반시설의 설치가 필요한 지역을 대상으로 기반시설을 설치하거나 그에 필요한 용지를 확보하게 하기 위하여 제67조에 따라 지정ㆍ고시하는 구역을 말한다.

20. “기반시설설치비용”이란 단독주택 및 숙박시설 등 대통령령으로 정하는 시설의 신ㆍ증축 행위로 인하여 유발되는 기반시설을 설치하거나 그에 필요한 용지를 확보하기 위하여 제69조에 따라 부과ㆍ징수하는 금액을 말한다.

[전문개정 2009. 2. 6.]

[2012. 12. 18. 법률 제11579호에 의하여 2011. 6. 30. 헌법불합치 결정된 이 조 제6호 라목을 개정함.]

제26조(도시ㆍ군관리계획 입안의 제안)

① 주민(이해관계자를 포함한다. 이하 같다)은 다음 각 호의 사항에 대하여 제24조에 따라 도시ㆍ군관리계획을 입안할 수 있는 자에게 도시ㆍ군관리계획의 입안을 제안할 수 있다. 이 경우 제안서에는 도시ㆍ군관리계획도서와 계획설명서를 첨부하여야 한다.<개정 2011. 4. 14., 2015. 8. 11., 2017. 4. 18., 2021. 1. 12., 2024. 2. 6.>

1. 기반시설의 설치ㆍ정비 또는 개량에 관한 사항

2. 지구단위계획구역의 지정 및 변경과 지구단위계획의 수립 및 변경에 관한 사항

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 용도지구의 지정 및 변경에 관한 사항

가. 개발진흥지구 중 공업기능 또는 유통물류기능 등을 집중적으로 개발ㆍ정비하기 위한 개발진흥지구로서 대통령령으로 정하는 개발진흥지구

나. 제37조에 따라 지정된 용도지구 중 해당 용도지구에 따른 건축물이나 그 밖의 시설의 용도ㆍ종류 및 규모 등의 제한을 지구단위계획으로 대체하기 위한 용도지구

4. 삭제<2024. 2. 6.>

5. 도시ㆍ군계획시설입체복합구역의 지정 및 변경과 도시ㆍ군계획시설입체복합구역의 건축제한ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ높이 등에 관한 사항

제40조의5(도시ㆍ군계획시설입체복합구역의 지정) ① 제29조에 따른 도시ㆍ군관리계획의 결정권자(이하 “도시ㆍ군관리계획 결정권자”라 한다)는 도시ㆍ군계획시설의 입체복합적 활용을 위하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에 도시ㆍ군계획시설이 결정된 토지의 전부 또는 일부를 도시ㆍ군계획시설입체복합구역(이하 “입체복합구역”이라 한다)으로 지정할 수 있다.

1. 도시ㆍ군계획시설 준공 후 10년이 경과한 경우로서 해당 시설의 개량 또는 정비가 필요한 경우

제44조(공동구의 설치)

⑤ 공동구의 설치(개량하는 경우를 포함한다)에 필요한 비용은 이 법 또는 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 공동구 점용예정자와 사업시행자가 부담한다. 이 경우 공동구 점용예정자는 해당 시설을 개별적으로 매설할 때 필요한 비용의 범위에서 대통령령으로 정하는 바에 따라 부담한다.